2026年3月6日，龙湖集团发布了其业绩预告，披露了公司在2025年面临的严峻挑战。虽然房地产开发业务遭遇重创，但凭借其他运营及服务业务的优异表现，整体盈利依然得以维持。以下将对相关情况进行详细分析。
一、核心亏损情况
根据2025年的业绩预告：
- 预计公司核心亏损将介于人民币15.0亿元到20.0亿元之间，主要原因在于房地产市场持续低迷，导致开发业务的结算收入大幅下降，毛利率亦随之下滑。
- 尽管面临亏损，公司仍预计实现约10亿元的盈利，这得益于运营及服务业务的强劲表现。
二、开发业务具体表现
1. 销售显著下降
- 2025年，合同销售额为631.6亿元，同比下降了37.54%，这是自2017年以来首次跌破千亿大关。
- 上半年合同销售金额为350亿元，同比下降32%；销售面积则为261万平方米，下降幅度达28%。
- 区域销售表现：西部182.4亿元，环渤海152.1亿元，长三角171.7亿元，华中57.4亿元，华南68.0亿元。
2. 毛利率急剧下滑
- 上半年毛利率仅为0.2%，与2023年的11%和2022年的18%相比，下跌幅度显著。
- 2025年上半年开发业务部亏损达到11.8亿元。
3. 投资策略趋于谨慎
- 新增土地方面，2025年上半年仅在贵阳、重庆、上海、苏州四地获取4幅土地，新增储备面积24.9万平方米，同比减少57%。
- 管理层明确表示，当前首要任务是保障财务安全，优先保障已有项目的交付，而非追求新增投资。
三、运营及服务业务的支撑作用
1. 收入持续增长
- 2025年，经营性收入达到约267.7亿元，创下历史新高。
- 运营收入和服务收入分别为141.9亿元和125.8亿元，上半年运营与服务合计收入为132.7亿元，同比增长1.3%。
2. 盈利能力强劲
- 上半年运营业务毛利率高达77.7%。
- 服务业务毛利率约为30%。
- 运营及服务业务为核心净利润贡献了约40亿元，有效抵消了开发业务的亏损。
3. 业务规模扩张
- 商业运营方面，2025年新开13座购物中心，覆盖全国26个城市。
- 长租公寓“冠寓”开业房源达到12.7万间，出租率95.6%。
- 物业管理服务覆盖面积超过4亿平方米。
四、财务健康状况
1. 债务管理成效显著
- 截至2025年上半年，有息负债规模降至1698亿元，较2024年底降低65亿元。
- 融资成本平均为3.58%，创历史新低。
- 债务的年限得以延长至10.95年。
2. 偿债能力稳健
- 2025年偿债高峰，预计偿还负债超过600亿元。
- 持有现金447亿元，其中非受限现金为293亿元。
- 短期偿债能力良好，非受限现金占短期负债比率为1.14。
3. 经营性现金流稳定
- 连续三年实现正向经营性现金流，自2022年中以来，包含资本支出的经营性现金流保持正值。
- 三年内累计削减负债约425亿元。
五、行业背景与转型策略
1. 行业深度调整
- 2025年全国商品房成交量仍保持两位数降幅，预计销售总额为8.4万亿元。
- 截至2025年8月，已有74家房企发布业绩预告，预计亏损企业超过六成。
2. 龙湖的转型路径
- 公司明确转型方向，强调在发展业务中越来越侧重于运营及服务，以推动新增长。
- 未来的负债目标是将总负债保持在约1000亿元左右，以确保财务健康。
六、分析师观点与展望
1. 机构评价
- 分析机构普遍看法认为，预期在2025至2027年，开发业务可能持续亏损，但由于经营性收入稳定，财务状况将有所改善。
2. 未来展望
- 预计开发业务完全消化现有库存需2到3年，未来经营性业务年均增长可达10%以上。
- 债务压力预计将逐步缓解。
总结而言，龙湖集团在2025年的开发业务遭遇大幅亏损，反映出房地产市场的整体困境。然而，凭借审慎的财务管理与多元化的业务布局，龙湖展现出稳健的生存能力。公司正在朝向以高质量现金流驱动的新发展模式转型，力求在动荡的市场中实现自我救赎。
